Mandanteninformationen für Steuerpflichtige im Privatbereich Januar 2016

Sehr geehrte Damen und Herren,

dieser Brief möchte Sie über wesentliche, vollzogene oder geplante Änderungen im Steuer- und Wirtschaftsrecht des vergangenen Monats informieren und Ihnen Anlass bieten, auch bestehende Sachverhalte zu überprüfen. Bitte lesen Sie im Einzelnen:

Inhalt

1. Abfindung in Teilbeträgen: Kann der ermäßigte Steuersatz angewendet werden?

Ja, hat jetzt der Bundesfinanzhof entschieden. Voraussetzung ist, dass sich die Teilzahlungen eindeutig als Haupt- und Nebenleistung darstellen und die Nebenleistung geringfügig ist.

Hintergrund

Der Arbeitnehmer A war seit 1971 bei demselben Arbeitgeber beschäftigt. Durch Aufhebungsvertrag endete das Arbeitsverhältnis zum 30.9.2010. A wurde eine betriebliche Abfindung von 105.000 EUR in 2011 ausgezahlt. Entsprechend den Regelungen des Tarifvertrags erhielt A noch eine Abfindung zur Zukunftssicherung in Höhe von 10.200 EUR (Tarifabfindung), die ihm in 2010 zufloss. Die Tarifabfindung wurde in voller Höhe besteuert.

Bei der Einkommensteuer-Veranlagung für 2011 beantragte A, die betriebliche Abfindung als Entschädigung für entgangene Einnahmen mit dem ermäßigten Steuersatz zu besteuern (sog. Fünftelregelung). Das Finanzamt unterwarf die Abfindung jedoch dem vollen Steuersatz, denn aufgrund der Zahlung in Teilbeträgen fehle es an der erforderlichen Zusammenballung der Entschädigungsleistungen. Das Finanzgericht gab der Klage mit der Begründung statt, die Tarifabfindung sei im Verhältnis zu der betrieblichen Abfindung als geringfügig anzusehen.

Entscheidung

Grundsätzlich steht die Auszahlung einer einheitlichen Abfindung in zwei Veranlagungszeiträumen der Anwendung des ermäßigten Steuersatzes entgegen. Ausnahmsweise kann eine Teilauszahlung unschädlich sein, wenn sich die Teilzahlungen im Verhältnis zueinander eindeutig als Haupt- und Nebenleistung darstellen und die Nebenleistung geringfügig ist.

Eine geringfügige Nebenleistung liegt nach bisheriger Rechtsprechung nicht mehr vor, wenn sie mehr als 10 % der Hauptleistung beträgt. Das war hier nicht gegeben. Denn die Teilauszahlung beträgt 8,87 % der Gesamtabfindung oder 9,73 % der Hauptleistung. Ergänzend berücksichtigt der BFH, dass im Streitfall die Nebenleistung niedriger ist als die Steuerentlastung der Hauptleistung. Die Einkommensteuer ermäßigt sich bei Anwendung der Fünftelregelung in 2011 um 10.806 EUR. Die in 2010 vereinnahmte Teilzahlung von 10.200 EUR ist damit niedriger als die streitige Steuerermäßigung der Hauptleistung. Damit ist die Tarifermäßigung anzuwenden.

2. Erbengemeinschaft: Adressaten eines Feststellungsbescheids müssen genau bezeichnet sein

Wird der Grundbesitzwert festgestellt, muss dem entsprechenden Bescheid klar entnommen werden können, gegen welche Beteiligte der Erbengemeinschaft sich die Feststellungen richten.

Hintergrund

Der Erblasser X wurde beerbt von seiner Ehefrau E sowie seinen beiden Söhnen S1 und S2. Zum Nachlass gehörte u. a. ein Grundstück. Die Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts für das Grundstück unterzeichnete nur E. Mit Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung des Grundbesitzwerts für Zwecke der Erbschaftsteuer bewertete das Finanzamt das Grundstück als Ein- oder Zweifamilienhaus im Sachwertverfahren, stellte den Grundbesitzwert gesondert und einheitlich auf 285.000 EUR fest und rechnete ihn der Erbengemeinschaft zu. Bekanntgegeben wurde der Bescheid an E als Empfangsbevollmächtigte für die "X-Erbengemeinschaft", mit dem Zusatz: "Der Bescheid ergeht mit Wirkung für und gegen die Erbengemeinschaft und alle Miterben".

Den von der Erbengemeinschaft, E, S1 und S2 erhobenen Einspruch wies das Finanzamt zurück. Das Finanzgericht gab jedoch der Klage statt. Die Bezeichnung "X-Erbengemeinschaft" genüge nicht, es fehle an der namentlichen Benennung der Erben.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof teilt die Auffassung des Finanzgerichts, dass der angefochtene Feststellungsbescheid die Inhaltsadressaten nicht hinreichend genau bezeichnet.

Inhaltsadressat der Feststellung des Grundbesitzwerts ist der Erbe, für dessen Besteuerung die Feststellung des Grundbesitzwerts von Bedeutung ist.

Bei mehreren Erben sind in dem Feststellungsbescheid auch Feststellungen über die Zurechnung und die Höhe des Anteils, der für die Besteuerung von Bedeutung ist, zu treffen. Das bedeutet aber auch, dass bei mehreren Miterben dem Feststellungsbescheid klar und eindeutig entnommen werden kann, gegen welche Beteiligten sich die Feststellungen richten. Dabei ist ausreichend, wenn sich die Beteiligten zwar nicht aus dem Adressfeld, wohl aber aus dem weiteren Inhalt des Bescheids ergeben.

Im vorliegenden Fall lässt sich aber weder aus dem Adressfeld, noch aus der Bezeichnung "X-Erbengemeinschaft" noch aus weiteren Erläuterungen des Bescheids entnehmen, aus welchen Mitgliedern die Erbengemeinschaft besteht. Es fehlt an der namentlichen Bezeichnung der Miterben. Der Hinweis, dass der Bescheid mit Wirkung für und gegen alle Mitglieder der Erbengemeinschaft (ohne Namensnennung) ergeht, genügt nicht.

3. Haushaltsnahe Dienstleistungen: Betreuung eines Haustiers ist steuerlich begünstigt

Wird ein in den Haushalt aufgenommenes Haustier z. B. während eines Urlaubs von einem Tier-Service betreut und versorgt, kann dies als haushaltsnahe Dienstleistung begünstigt sein.

Hintergrund

Die Eheleute ließen während ihrer Urlaube ihre Hauskatze von Frau A ("Tier- und Wohnungsbetreuung A") in ihrer Wohnung betreuen. Hierfür stellte ihnen Frau A insgesamt 302,90 EUR in Rechnung. Die Rechnungen beglichen die Eheleute per Überweisungen.

Bei der Einkommensteuer-Veranlagung beantragten sie für diese Aufwendungen die Steuermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen, was das Finanzamt jedoch ablehnte. Dem widersprach das Finanzgericht und gab der Klage mit der Begründung statt, die Versorgung von Haustieren habe einen engen Bezug zur Hauswirtschaft des Halters.

Entscheidung

Die tarifliche Einkommensteuer ermäßigt sich um 20 % - höchstens 4.000 EUR - der Aufwendungen für die Inanspruchnahme von haushaltsnahen Dienstleistungen. Solche Leistungen liegen vor, wenn sie eine hinreichende Nähe zur Haushaltsführung aufweisen oder damit im Zusammenhang stehen. Dazu gehören hauswirtschaftliche Verrichtungen, die gewöhnlich durch Mitglieder des privaten Haushalts oder entsprechend Beschäftigte erledigt werden und in regelmäßigen Abständen anfallen.

Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs sind diese Voraussetzungen auch bei der Betreuung eines im Haushalt aufgenommenen Haustiers gegeben. Auch insoweit handelt es sich um haushaltsnahe Dienstleistungen, denn Tätigkeiten wie das Füttern, die Pflege, das Ausführen und die sonstige Beschäftigung des Tiers oder Reinigungsarbeiten fallen regelmäßig an und werden typischerweise durch den Steuerpflichtigen selbst oder andere Haushaltsangehörige erledigt.

Den Eheleuten steht die Tarifermäßigung in Höhe von 60,58 EUR zu (20 % von 302,90 EUR).

4. Krankenversicherung des Kindes: Wann können die Eltern die Beiträge geltend machen?

Die Beiträge zur Kranken- und Pflegeversicherung eines Kindes können die Eltern grundsätzlich als Vorsorgeaufwendungen in ihrer Steuererklärung geltend machen. Das geht aber nur, wenn das Kind die Beiträge nicht in seiner eigenen Steuererklärung angibt.

Hintergrund

Die Ehegatten A und B machten in ihrer Einkommensteuererklärung 2014 (Anlage Kind Zeile 31 und 33) gesetzliche Kranken- und Pflegeversicherungsbeiträge i. H. v. 1.000 EUR für ihren Sohn C geltend. C wohnte noch bei seinen Eltern und befand sich das ganze Jahr 2014 in einem Ausbildungsdienstverhältnis.

Das Finanzamt lehnte einen Sonderausgabenabzug bei den Eltern ab, weil der Sohn die Kranken- und Pflegeversicherungsbeiträge bereits in seiner eigenen Einkommensteuererklärung geltend gemacht hatte. Die Beiträge dürften aber nur einmal – entweder bei den Eltern oder beim Kind – als Vorsorgeaufwendungen berücksichtigt werden.

Entscheidung

Auch vor dem Finanzgericht hatten die Eltern keinen Erfolg.

Die Beiträge zur Basisabsicherung können grundsätzlich vom Versicherungsnehmer – in bestimmten gesetzlich geregelten Fällen aber auch vom Unterhaltsverpflichtenden – geltend gemacht werden, wenn dieser die eigenen Beiträge eines Kindes, für das ein Anspruch auf einen Kinderfreibetrag oder auf Kindergeld besteht, wirtschaftlich getragen hat.

Das Finanzgericht ist der Auffassung, dass diese Vorschrift insbesondere nur solche Fälle erfassen soll, in denen steuerlich berücksichtigte Kinder in eigener Person Versicherungsnehmer sind, ohne selbst erwerbstätig zu sein. Dies sollen z. B. die in der studentischen Krankenversicherung versicherten Kinder sein.

Es sollen aber nicht die Fälle erfasst sein, in denen steuerlich zu berücksichtigte Kinder, z. B. aufgrund eines Ausbildungsdienstverhältnisses, Kranken- und Pflegeversicherungsbeiträge von ihrem Arbeitgeber einbehalten bekommen, und die Versicherungsbeiträge somit selbst tragen.

5. Wann ist ein Masterstudium Teil der Erstausbildung?

Absolviert das Kind ein auf den vorangegangenen Bachelorstudiengang abgestimmtes Masterstudium, ist dieses Teil der Erstausbildung, wenn das Berufsziel erst darüber erreicht werden kann. 

Hintergrund

Der Sohn S beendete im April 2013 den Studiengang Wirtschaftsinformatik an der Universität mit dem Bachelor-Abschluss. Bereits seit dem Wintersemester 2012/2013 war er für den Masterstudiengang ebenfalls im Bereich Wirtschaftsinformatik eingeschrieben. Daneben war er wöchentlich 21,5 Stunden als studentische Hilfskraft und als Nachhilfelehrer tätig.

Die Familienkasse hob die Kindergeldfestsetzung für S ab Mai 2013 mit der Begründung auf, mit dem Masterstudium absolviere er eine Zweitausbildung. Für diese könne kein Kindergeld mehr gewährt werden, weil er einer Erwerbstätigkeit mit mehr als 20 Stunden wöchentlicher Arbeitszeit nachgehe. Das Finanzgericht entschied ebenso und wies die Klage ab.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof hat dagegen zugunsten der Eltern entschieden. Entgegen der Auffassung der Familienkasse und des Finanzgerichts geht der Bundesfinanzhof davon aus, dass S mit dem Bachelorabschluss die Erstausbildung noch nicht abgeschlossen hatte. Das Masterstudium stellte daher kein Zweitstudium, sondern die Fortsetzung der Erstausbildung dar, sodass für S auch bei einer Erwerbstätigkeit von mehr als 20 Wochenstunden der Kindergeldanspruch erhalten blieb.

Die erstmalige Berufsausbildung ist erst dann abgeschlossen, wenn das Kind befähigt ist, den von ihm angestrebten Beruf auszuüben. Der erste berufsqualifizierende Abschluss führt daher nicht zum Abschluss der Erstausbildung, wenn er sich als integrativer Bestandteil eines einheitlichen Ausbildungsgangs darstellt. Das ist bei mehraktigen Ausbildungsmaßnahmen der Fall, wenn das - von den Eltern und dem Kind - bestimmte Berufsziel erst über den weiterführenden Abschluss erreicht werden kann und die Ausbildungsabschnitte sachlich in Zusammenhang stehen sowie auch zeitlich zusammenhängend durchgeführt werden.

Das ist hier der Fall. Denn das Masterstudium des S steht in einem engen sachlichen und zeitlichen Zusammenhang zum vorangegangenen Bachelorstudiengang. Es baut auf dem vorherigen Bachelorstudiengang auf. Darüber hinaus hat S hat das Masterstudium bereits vor dem Abschluss des Bachelorstudiengangs und damit zeitlich zusammenhängend begonnen.

6. Riester-Rente: Kein Sonderausgabenabzug für Mitglieder berufsständischer Versorgungswerke

Für in der gesetzlichen Rentenversicherung Pflichtversicherte gibt es einen zusätzlichen Sonderausgabenabzug im Rahmen der Riester-Rente. Eine Pflichtmitgliedschaft in einem berufsständischen Versorgungswerk reicht dafür nicht aus.

Hintergrund

Die Ehefrau (F) war in 2006 bis 2009 als Arbeitnehmerin in der gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversichert. Der Ehemann (M) war selbstständiger Steuerberater und ist nach Befreiung von der Versicherungspflicht in der gesetzlichen Rentenversicherung seit 2000 Mitglied in einem berufsständigen Versorgungswerk. Von 1976 bis 1999 war er in der gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversichert.

Die Eheleute schlossen jeweils im eigenen Namen einen Altersvorsorgevertrag zum Aufbau einer sog. Riesterrente. Für die Streitjahre 2006 und 2009 erhielten sie Altersvorsorgezulagen. F leistete auf ihre Verträge für 2006 und 2009 Altersvorsorgebeiträge. M zahlte nur für 2009 Beiträge ein.

Bei der Einkommensteuer-Veranlagung berücksichtigte das Finanzamt nur für F einen zusätzlichen Sonderausgabenabzug. Auch das Finanzgericht gewährte M keinen Sonderausgabenabzug für seine Riester-Beiträge.

Entscheidung

Wie das Finanzamt und das Finanzgericht entschied der Bundesfinanzhof, dass M der zusätzliche Sonderausgabenabzug nicht zusteht. Die Begründung des Bundesfinanzhofs:

Der Sonderausgabenabzug steht M nicht zu, nur weil er in früheren Jahren in der gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversichert war. Begünstigt sind lediglich Steuerpflichtige, die in dem konkreten Veranlagungszeitraum in der gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversichert sind.

Die Mitgliedschaft in einem berufsständischen Versorgungswerk genügt nicht. Die gesetzliche Rentenversicherung und berufsständische Versorgungseinrichtungen werden steuerlich unterschiedlich behandelt. Da die Mitglieder der Versorgungswerke nach dem Altersvermögens-Ergänzungsgesetz keine Absenkung ihrer Versorgungsleistungen hinnehmen müssen, bedarf es keiner Einbeziehung der berufsständischen Versorgungswerke in die Steuervergünstigung.

M kann den zusätzlichen Sonderausgabenabzug auch nicht daraus ableiten, dass er mittelbar einen Anspruch auf die Altersvorsorgezulage hat. Der mittelbar betroffene Ehegatte kann nicht selbst einen zusätzlichen Sonderausgabenabzug in Anspruch nehmen.

Der BFH lehnt auch einen Verstoß gegen den Gleichheitssatz ab. Die Beschränkung des zusätzlichen Sonderausgabenabzugs auf "aktiv" Pflichtversicherte stellt keinen Verstoß gegen das Gleichbehandlungsgebot dar.

7. Fahrtenbuch: Besprochene Kassetten und Excel-Tabellen sind nicht ordnungsgemäß

Hält ein Steuerpflichtiger seine Fahrten auf Kassetten fest und werden diese anschließend in Excel-Tabellen übertragen, sind die Anforderungen an ein ordnungsgemäßes Fahrtenbuch nicht erfüllt.

Hintergrund

Der Kläger bekam von seinem Arbeitgeber einen Firmenwagen zur Verfügung gestellt, den er auch privat nutzen durfte. Das Fahrtenbuch führte der Kläger in Form eines Diktiergeräts. Der Kläger diktiert zu Beginn einer Fahrt den Zweck der Fahrt, das Datum sowie den km-Stand und am Ende der Fahrt den km-Stand. Diese Ansagen werden anschließend zweimal wöchentlich in Excel-Dateien übertragen. Die Blätter werden aufbewahrt und am Jahresende gebunden. Bei einer Lohnsteuer-Außenprüfung war der Prüfer der Auffassung, dass weder die besprochenen Kassetten noch die Excel-Tabellen die Anforderungen an ein ordnungsgemäßes Fahrtenbuch erfüllen, und ermittelte den geldwerten Vorteil nach der 1 %-Regelung.

Entscheidung

Auch das Finanzgericht hält das diktierte Fahrtenbuch nicht für ordnungsgemäß. Eine mithilfe eines Computerprogramms erzeugte Datei genügt den Anforderungen an ein ordnungsgemäßes Fahrtenbuch nur dann, wenn nachträgliche Veränderungen an den eingegebenen Daten nach der Funktionsweise des verwendeten Programms technisch ausgeschlossen sind oder zumindest in ihrer Reichweite in der Datei selbst dokumentiert und offen gelegt werden. Die Excel-Tabellen erfüllen die Anforderungen an ein Fahrtenbuch bereits deshalb nicht, weil sie das ganze Jahr über als lose Blätter gesammelt und erst am Jahresende gebunden werden. Außerdem sind sie jederzeit änderbar.

Die vom Kläger besprochenen Kassetten stellen ebenfalls kein ordnungsgemäßes Fahrtenbuch dar, weil auch sie jederzeit änderbar sind.

8. Unterhaltsleistungen als außergewöhnliche Belastungen: Wann ist eigenes Vermögen geringfügig?

Unterhaltszahlungen sind nur dann als außergewöhnliche Belastungen abzugsfähig, wenn der Empfänger nur ein geringfügiges Vermögen hat. Geringfügig heißt, dass das Nettovermögen 15.500 EUR nicht überschreitet.

Hintergrund

Die Kläger machten mit ihrem Einspruch gegen den Einkommensteuerbescheid 2012 Unterhaltszahlungen i. H. v. 9.122,69 EUR geltend. Sie erklärten, ihr Sohn habe nur Einkünfte aus Kapitalvermögen i. H. v. 607 EUR erzielt.

Das Finanzamt wies den Einspruch als unbegründet zurück, da das Vermögen des Sohnes nicht als gering angesehen werde. Als geringfügig gelte nach den Einkommensteuerrichtlinien i. d. R. ein Vermögen bis zu einem Verkehrswert von 15.500 EUR. Das Vermögen des Sohns betrage 27.020 EUR und liege damit deutlich über dieser auch vom Bundesfinanzhof gebilligten Grenze.

Entscheidung

Die Klage vor dem Finanzgericht hatte keinen Erfolg. Der Verwertung des Vermögens des Sohns standen keine rechtlichen Hinderungsgründe entgegen. Sowohl der Bausparvertrag, sowie der Prämiensparvertrag und die Verträge zum Wachstumssparen hätten gekündigt und ausgezahlt werden können. Soweit sich die Kläger darauf berufen, dass das Wachstumssparen erst nach Ablauf einer Kündigungssperrfrist von 9 Monaten, d. h. erstmals zum 10.1.2013 kündbar gewesen sei, müssen sie sich entgegen halten lassen, dass die entsprechende Anlageform erst innerhalb des für die hier streitigen Unterhaltszahlungen relevanten Zeitraums gewählt wurde (Vertragsbeginn 10.4.2012).

9. Wie oft muss der Mieter lüften?

Um Schimmel in der Wohnung zu vermeiden, muss regelmäßig gelüftet werden. 3- bis 4-mal täglich ist für einen Mieter zumutbar.

Hintergrund

Die Mieterin hatte die Miete gemindert, weil in der Wohnung Schimmel aufgetreten war. Als Ursache des Schimmels wurde von einem Sachverständigen fehlerhaftes Lüftungsverhalten festgestellt. Der Schimmel hätte sich durch täglich 3- bis 4-maliges Stoßlüften vermeiden lassen. Die Mieterin wendet ein, sie sei berufstätig und könne daher tagsüber nicht lüften.

Der Vermieter verlangt von der Mieterin die Nachzahlung einbehaltener Miete.

Entscheidung

Die Klage des Vermieters hat Erfolg. Weil sie den Schimmel durch ihr Lüftungsverhalten selbst verursacht hat, kann die Mieterin keine Minderung geltend machen.

Das durch den Sachverständigen geforderte 3- bis 4-malige Stoßlüften ist erforderlich und zumutbar.

Ob die Mieterin aus beruflichen Gründen tagsüber abwesend ist, ist ohne Belang, denn es muss während der Abwesenheit des Mieters nicht gelüftet werden. Das ergibt sich daraus, dass bei Abwesenheit nicht geduscht, gekocht, gewaschen noch sonst Feuchtigkeit seitens des Mieters verursacht wird, die herausgelüftet werden müsste.

10. Überwachungskamera: Wann der Nachbar sie akzeptieren muss

Wird ein Grundstück mit einer Videokamera überwacht, darf das Nachbargrundstück und öffentliche Bereiche eigentlich nicht erfasst werden. Im Einzelfall kann es aber zulässig sein, diese Bereiche doch zu überwachen.

Hintergrund

Ein Grundstückseigentümer hatte am Dachgauben-Fenster seines Hauses eine Videokamera angebracht, weil an seinem Haus mutwillig ein Fenster beschädigt worden war und der Täter nicht ermittelt werden konnte. Außerdem befindet sich im Garten eine Garten-Modelleisenbahn im Wert von ca. 8.000 EUR.

Die Kamera erfasst den Eingangsbereich des Grundstücks des Nachbarn und einen schmalen Streifen des Gehwegs vor dem Grundstück. Das Anbringen der Kamera war mit dem Bayerischen Landesamt für Datenschutzaufsicht und der zuständigen Polizeiinspektion abgesprochen.

Ein Nachbar befürchtet eine Überwachung durch die Kamera und verlangt deren Entfernung.

Entscheidung

Die Klage hat keinen Erfolg, die Kamera muss nicht entfernt werden.

Da durch die Aufzeichnung einer Person mit einer Videokamera in das Allgemeine Persönlichkeitsrecht der Person eingegriffen werden kann, muss bei der Videoüberwachung auf einem privaten Grundstück sichergestellt sein, dass weder der öffentliche Bereich noch das private Nachbargrundstück oder der gemeinsame Zugang hierzu erfasst werden.

Im vorliegenden Fall überwiegt jedoch das Interesse des Grundstückeigentümers am Schutz seines Eigentums das Persönlichkeitsrecht des klagenden Nachbarn. Zu berücksichtigen ist, dass der Erfassungsbereich vom Landesamt für Datenschutzaufsicht geprüft und als vertretbar erachtet worden war und dass bereits Sachbeschädigungen stattgefunden haben.

Die hypothetische Möglichkeit, dass der Nachbar einen überwachen könnte, reicht nicht aus, eine Beeinträchtigung des Allgemeinen Persönlichkeitsrechts anzunehmen.

11. Wohnungseigentum: Gemeinschaft darf Abschließen der Haustür nicht vorschreiben

Die Wohnungseigentümerdürfen nicht per Hausordnung verpflichtet werden, nachts die Hauseingangstür abzuschließen. Dies gilt vor allem, wenn sich die Tür von innen nicht ohne Schlüssel öffnen lässt.

Hintergrund

Die Wohnungseigentümer fassten in einer Eigentümerversammlung den Beschluss, die Hausordnung dahingehend zu ändern, dass die Haustür in der Zeit von 22.00 Uhr abends bis 6.00 Uhr morgens verschlossen zu halten ist.

Ein Wohnungseigentümer hat gegen den Beschluss Klage erhoben.

Entscheidung

Die Klage hatte Erfolg. Das Gericht entschied, dass die Regelung, während der Nachtzeiten die Haustür verschlossen zu halten, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Der Beschluss war für ungültig zu erklären.

Bei abgeschlossener Haustür ist ein Verlassen des Gebäudes im Brandfall oder in einer anderen Notsituation nur möglich, wenn ein Schlüssel mitgeführt wird. Dieses schränkt die Fluchtmöglichkeit erheblich ein. Gerade in Paniksituationen ist nicht sichergestellt, dass jeder Eigentümer und jeder Besucher der Wohnungseigentumsanlage bei der Flucht einen Haustürschlüssel griffbereit mit sich führt, so dass sich eine abgeschlossene Haustür bei einem Brand oder in einem sonstigen Notfall als tödliches Hindernis erweisen kann. Das Abschließen der Hauseingangstür führt deshalb zu einer erheblichen Gefährdung der Wohnungseigentümer und ihrer Besucher.

Es gibt Haustürschließungssysteme, die einen Verschluss des Hauseingangs zulassen, auf der anderen Seite ein Öffnen durch flüchtende Bewohner aber ohne einen Schlüssel ermöglichen. Angesichts dieser Möglichkeit entspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, zu beschließen, in den Nachtstunden die Haustür verschlossen zu halten und dadurch in Notsituationen Fluchtmöglichkeiten erschwert. Ein derartiger Beschluss überschreitet das Ermessen der Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über die Hausordnung deutlich.

12. Mieterhöhung: 10 %-Grenze gilt nicht mehr - es kommt immer auf die tatsächliche Wohnfläche an

Nach bisheriger Rechtsprechung ist bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, wenn diese nicht mehr als 10 % nach oben oder unten von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. Diese Rechtsprechung wurde aufgegeben: Für Mieterhöhungen kommt es jetzt immer auf die tatsächliche Wohnfläche an.

Hintergrund

Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin verlangt die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Wohnfläche ist im Mietvertrag mit 156 qm vereinbart. Die tatsächliche Wohnfläche liegt mit 210 qm rund 34 % darüber. Die Vermieterin berechnet die Mieterhöhung anhand der tatsächlichen Wohnfläche, was eine deutliche Überschreitung der Kappungsgrenze zur Folge hätte. Der Mieter hat nur einer Mieterhöhung unter Beachtung der in Berlin geltenden Kappungsgrenze von 15 % zugestimmt.

Entscheidung

Im Ergebnis hatte die Klage vor dem Bundesgerichtshof keinen Erfolg. Die Vermieterin kann keine Mieterhöhung über die vom Mieter akzeptierten 15 % hinaus verlangen, denn neben der tatsächlichen Wohnungsgröße ist die Kappungsgrenze zu beachten.

Für den Vergleich, ob die Miete angemessen und am örtlichen Markt orientiert ist, ist allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich. Etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße können im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt.

Der Bundesgerichtshof hält deshalb an seiner bisherigen Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt, nicht mehr fest.

Aus der unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag ergibt sich auch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Dem steht bereits entgegen, dass es im Risikobereich des Vermieters liegt, die tatsächliche Wohnfläche richtig zu ermitteln.

13. Nachbarschaftshilfe: Wer haftet wann für welche Schäden?

Kümmert sich während eines Urlaubs der Nachbar um Haus und Garten, stellt sich die Frage: Wer haftet, wenn z. B. ein nicht abgedrehter Wasserhahn zu einer Überschwemmung führt?

Hintergrund

Der Beklagte versorgte während des Kuraufenthalts seines Nachbarn dessen Haus und bewässerte u. a. regelmäßig den Garten des Nachbarn. Dabei vergaß er, die Wasserzufuhr abzudrehen. Stattdessen drehte er nur die am Gartenschlauch befindliche Spritze ab. In der Nacht löste sich der unter Wasserdruck stehende Schlauch aus der Spritze. Das austretende Leitungswasser floss in das Gebäude des im Kururlaub befindlichen Nachbarn und führte im Untergeschoss zu erheblichen Schäden.

Die Wohngebäudeversicherung des geschädigten Nachbarn regulierte den Schaden vollständig machte dann bei dem Nachbarschaftshilfe Leistenden den Betrag geltend. Dessen Haftpflichtversicherung weigerte sich jedoch, für den Schaden aufzukommen.

Entscheidung

Das Oberlandesgericht entschied zugunsten des Beklagten. Dessen Haftpflichtversicherung habe sich zu Recht geweigert, den Schaden zu begleichen. Denn der Beklagte haftet nicht, da er nur einfach fahrlässig gehandelt habe (mittlere Fahrlässigkeit), seine Haftung aber auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt ist.

Gegen eine grobe Fahrlässigkeit sprechen nach Ansicht des Gerichts folgende Punkte: Zwar war für den Nachbarn objektiv vorhersehbar, dass die zugedrehte Spritzdüse dem Wasserschlauch nicht standhalten und somit Leitungswasser austreten könnte. Der Schadenseintritt, also der Eintritt des Wassers in das Gebäude, war dennoch nicht voraussehbar. Denn es war nicht naheliegend, dass das austretende Wasser ins Untergeschoss des Hauses fließen und dort zu einem Wasserschaden führen würde. Dies lag an den spezielle Boden- und Gebäudeverhältnissen, mit denen der Beklagte nicht rechnen konnte.

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Mit freundlichen Grüßen

Stephan Gißewski
Steuerberater

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